Все, что вам нужно знать об ипотечном кредитовании.
1. Что такое ипотека?
В буквальном смысле «ипотека» – это залог недвижимости вообще. Говоря «ипотека», люди имеют в виду одно из двух: ипотечный заём или ипотечное кредитование.
Если человеку понадобилась немалая сумма денег на те или иные нужды, он может обратиться к кредитору, передав свою недвижимость в залог в качестве обеспечения. Это – ипотечный заём.
Если вы берете деньги в кредит на покупку жилья, это ипотечное кредитование. В таком случае залогом выступает ваша новоприобретенная недвижимость.
Вопросы ипотеки регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке», Жилищным кодексом, Земельным кодексом и некоторыми другими законами и постановлениями.
2. Кто может оформить ипотеку?
Кредит на покупку жилья может получить физическое лицо, соответствующее определенным требованиям:
Возраст
Вам должно быть больше 21 года на момент получения кредита и меньше 75 лет на момент его окончания.
Трудоустройство
Заемщик должен работать по найму или же быть индивидуальным предпринимателем/собственником бизнеса.
Постоянный доход
Его нужно подтвердить официальной справкой (например, 2-НДФЛ) или справкой в свободной форме.
Оба вида справок выдаются работодателем. В них отражены сведения о вашей зарплате и удержанных налогах за определенный период (обычно за год или полгода). В 2-НДФЛ они более детальны.
Первоначальный взнос
Оформляющему ипотеку необходимы денежные средства для первоначального взноса. В большинстве кредитных программ он составляет не менее чем 10% от цены квартиры, которую хочет приобрести заемщик.
Но есть и программы без первоначального взноса или со взносом в размере 5% при условии использования средств материнского капитала (это государственная поддержка российских семей. Она оказывается при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребёнка).
3. Что выгоднее – снимать жилье или взять ипотеку?
Это зависит от ваших жизненных обстоятельств.
Для тех, кто часто меняет работу, аренда в какой-то период жизни будет лучшим решением. Всегда можно выбрать квартиру так, чтобы минимизировать временные и финансовые затраты на перемещения по городу.
А вот для людей семейных ценностью является определенная «оседлость». Своя квартира служит гарантией того, что вас не попросят освободить жилье, как только вы устроили ребенка в садик рядом с домом или купили машино-место в доме напротив.
Неоспоримый плюс собственного жилья – это стабильность вложения денежных средств. Недвижимость – ваш актив, который принесёт пользу не только вам, но и вашим детям, и внукам.
4. Когда не стоит брать ипотеку?
Эксперты уверяют, что ипотеку стоит брать всегда, когда нужно решить жилищный вопрос. Если все время чего-то ждать, решение может затянуться на годы.
Не стоит дожидаться понижения ставки. Оно практически всегда сопряжено с повышением цен на недвижимость. Это делает потенциальную выгоду совсем не очевидной.
Ожидать снижения цен на недвижимость тоже не приходится. Средняя цена квадратного метра на «вторичке» по России стабильно росла с 1998 по 2014 год, затем немного просела в 2015-2016 годах. В 2017-м цены возобновили рост. Первичка тоже продолжит дорожать. В Москве востребованность квартир в новостройках выросла больше чем в два раза за последний год.
Ипотеку нужно брать грамотно:
- сумма кредита должна быть такова, чтобы платеж позволял жить вашей семье, существенно не меняя образ жизни;
- планируйте досрочное погашение, пусть даже минимальными суммами. Любое досрочное погашение уменьшает «тело» кредита. Это означает, что со следующего периода проценты начисляются уже на меньшую сумму;
- снижайте процентную ставку с помощью рефинансирования, когда это целесообразно.
5. Какова средняя ставка по ипотеке в России?
Средняя ставка, по которой сегодня можно получить ипотечный кредит, составляет около 10% годовых.
Часто можно встретить рекламные предложения, обещающие более низкие ставки. Кредит по таким параметрам действительно можно получить при соблюдении определенных требований. Например, ваш доход должен быть подтвержден официально, первоначальный взнос должен составлять не менее половины от стоимости приобретаемого объекта, и купить квартиру по этим условиям вы сможете только у определенного застройщика.
6. В какой валюте стоит брать ипотеку?
Любой кредит стоит брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход. Это известное золотое правило любого кредита. Выгодно брать кредит в валюте, которая со временем будет обесцениваться. Так вы сможете сэкономить и вернуть деньги быстрее.
Обычно российские банки выдают ипотечные займы в рублях, долларах и евро.
7. Что такое электронные закладные по ипотеке?
При покупке жилья в кредит оформляется важнейший документ – закладная. Он заполняется исключительно в установленной законом форме. Существуют стандартные шаблоны этого документа.
В ценной бумаге указываются данные залогодателя (человека, оформляющего ипотеку) и залогодержателя (банка), данные об ипотечном договоре, сумма долга и годовые проценты, срок возвращения кредита, размер ежемесячного платежа, описание имущества под залог, подпись залогодателя. После этого документ регистрируется.
Электронная закладная – это такой же документ, только оформленный в электронном виде с использованием блокчейн-технологии. Это нужно для прозрачности и защиты от мошенничества. Применение электронных закладных на территории России планируется начать летом 2018 года. Это станет последним звеном в организации системы электронных сделок с недвижимостью.
Юридически нет никакой разницы между бумажной и электронной закладной. Они равнозначны по легитимности.
8. Как уменьшить переплату за ипотеку?
Для этого существует несколько способов.
Первый – рефинансирование кредита. Этот продукт появился на рынке не так давно, но уже завоевал огромную популярность. Суть в том, что каждый заемщик имеет право сменить кредитора на того, который предложит более выгодные условия по кредиту.
Многие крупные банки имеют свои программы рефинансирования. Узнать о них можно на сайтах этих учреждений. Клиенту, который решился на рефинансирование, нужно взять необходимые документы, прийти в банк, подать заявку и подписать договор.
Целесообразность рефинансирования нужно считать в каждом случае отдельно. Например, если основная часть кредита выплачена или остался совсем небольшой срок, менять кредитора уже не стоит. Существенной выгоды с учетом накладных расходов по новой сделке вы не получите.
В процессе рефинансирования можно снизить как ежемесячный платеж, так и срок кредита, что тоже существенно уменьшает итоговую переплату.
Второй способ – досрочное погашение, даже минимальными суммами. Любое досрочное погашение уменьшает «тело» кредита, на которое начисляются проценты. Это значит, что со следующего после досрочного погашения периода уменьшится или размер кредита, или его срок (в зависимости от того, что выбрал заемщик из доступных вариантов).
9. На какое жилье лучше брать ипотеку?
Выбирая между квартирой в новостройке, «вторичкой» или загородным домом, надо учитывать несколько факторов.
Въехать в новую квартиру всегда приятно. Кроме того, стоимость квадратного метра у нее фиксированная, поэтому оценка жилья пройдет без проблем. Минус «первички» – у вас не будет большого выбора домов. Банки нередко выдают кредиты лишь под ту недвижимость, строительство которой финансировали они сами. Наилучший вариант – если стройку кредитуют сразу несколько крупных банков. Тогда у вас будет выбор условий по ставкам.
Если вы хотите жить в новостройке, оцените, будет ли вам комфортно платить по кредиту одновременно с арендой квартиры (если вы снимаете жилье), а также откладывать средства на обустройство в новой квартире.
Вторичка удобна тем, что заселиться можно практически сразу. К тому же можно сбить цену, поторговавшись с хозяевами. Проценты по кредиту здесь бывают немного ниже, чем на новое жилье. Но при покупке нужно быть особенно осторожными – квартиры на вторичном рынке чаще бывают предметом мошенничества.
Как показывает практика, банки не любят квартиры в старом фонде – домах, построенных до 1970-х. Ведь квартира – это залог. Если залогодатель не справится с выплатой, банку самому придется иметь дело с «ветхостью». Чем современнее дом, тем легче получить кредит в банке.
Если хотите купить загородное жилье, оцените, насколько удобны коммуникации и инфраструктура для вас и членов вашей семьи.
10. Как правильно читать ипотечный договор?
Первое, что нужно проверить в любом кредитном договоре, помимо личных данных, это срок, сумма кредита, ставка и ежемесячный платеж.
Обязательно обратите внимание на порядок внесения ежемесячных платежей.
Внимательно изучите правила досрочного погашения, а также процедуру получения информации из банка (например, для получения налогового вычета вам понадобится справка об уплаченных процентах).
Посмотрите, какие правила устанавливает банк по регистрации третьих лиц или перепланировке.
Не лишним будет знать, какие санкции ждут тех, кто допустит просрочку в исполнении обязательств.
11. Что такое досрочное погашение ипотеки? Что делать, если у банка нет такой опции?
Досрочное погашение кредита может быть полным или частичным.
В первом случае вы заранее гасите весь остаток по кредиту и проценты, начисленные к этой дате. Это означает конец всех ваших обязательств перед банком. Жилье теперь ваше.
Во втором – погашаете заранее какую-то часть кредита. Это тоже выгодно, так как уменьшается «тело» кредита, на которое начисляются проценты.
Банк не имеет права ограничивать клиента как в полном, так и частичном погашении.
В некоторых банках существует правило: за определенный срок до даты планируемого досрочного погашения необходимо написать заявление о таком погашении.
Материал подготовлен на основе экспертных комментариев директора по развитию ипотечного направления компании «33 Слона» Ольги Бажутиной.
|
Что такое ипотека и как её взять? |