Отмена договоров долевого участия. Эскроу-счета.

[Adm]

Как отмена договоров долевого участия повлияет на цену квартир.

Отмену долевого строительства перенесли на год. Поэтому слухи о бесславном финале жилищного рынка оказались несколько преувеличены. Однако на этих слухах выросли прогнозы о подорожании квартир на 10−40%, в результате все начало расти — и ДДУ, и ипотека, и продажи вторички.

С рынка недвижимости давно не поступало таких громких новостей, как те, что пришли за две последние недели. Ожидалось, что в июле этого года произойдет полный отказ от долевого строительства. Однако в ходе прямой линии президент Владимир Путин заявил, что это событие переносится на 1 июля 2019 года.

В строительстве жилья по разным оценкам сегодня находится от 3 до 7 трлн руб. И власти вместе с дольщиками заинтересованы, чтобы все объекты были достроены.

Однако второй главной новостью последних недель стало фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков — внешне вполне респектабельной Urban Group.

Ирония судьбы в том, что отменой ДДУ власти пытаются предотвратить появление новых обманутых дольщиков. А число дольщиков Urban Group превышает 15 тыс., поэтому достраивать за нее объекты будут за счет Фонда защиты дольщиков, регионального и федерального бюджетов.

Дольщики не от хорошей жизни

Обманутых дольщиков быть не должно, но риски долевого строительства всем известны. А значит, говорить покупателям, что долевое строительство — это зло, примерно то же самое, что учить взрослых людей не совать пальцы в розетку.

По данным Росреестра, с января по апрель этого года число зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении с показателями 2017-го выросло на 10,3%, до 222 тыс. Выходит, покупателям сегодня важнее цена, чем потенциальные риски.

Подстегивают рынок очередная девальвация рубля и дешевеющая ипотека. Согласно оценкам аналитиков «Метриум групп», число ипотечных сделок в Москве за период с января по апрель выросло на 84%.

Популярность покупки жилья по схеме ДДУ объясняется тем, что от котлована до ввода здания в эксплуатацию квадратный метр в нем дорожает примерно на 30%, как утверждают застройщики.

«В реальности этот прирост может оказаться как несколько ниже, так и заметно выше», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Первый сценарий, по его словам, характерен для локаций с высоким уровнем конкуренции, где повышение цен оборачивается для девелопера падением темпов продаж.

Второй вариант больше свойствен жилым комплексам, которые успешно использовали градостроительные изменения, к примеру рядом с ЖК город построил метро или создал парк. Или когда застройщику удалось удачно изменить формат, переведя апартаменты в квартиры.

«Следует выделить случаи, когда проект выводится по ценам ниже рынка для первичного привлечения внимания к объекту или локации, но после трех-четырех месяцев они возвращаются в рынок», — говорит Попов. А демпинг на старте проекта стал в последнее время популярной стратегией.

Специально для «Ъ» ЦИАН подсчитал изменение стоимости в столичных ЖК с начала этого года.

Из тех корпусов в новостройках Москвы, которые были введены в эксплуатацию в январе—мае 2018 года, средний прирост стоимости составил 24,2%.

«Сильнее всего цены растут в бизнес-классе (+35%). В комфорт-классе средний прирост из-за большой конкуренции составил 19%, в премиум-классе — 23%. Но здесь динамика цены ограничивается сокращением высокодоходной группы населения в период кризиса», — говорит Попов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая оценивает средний прирост стоимости квадратного метра от котлована до ввода в эксплуатацию несколько скромнее — в среднем в 20%: «В более благополучные годы за период возведения квартиры в жилом комплексе могли подорожать на 30−40% и даже больше». Сроки строительства сильно зависят от масштабов проекта, однако сами застройщики оценивают средний цикл строительства в два-три года.

Получается, что с инвестиционной точки зрения недвижимость, может, и не самый привлекательный инструмент, но снижение ставок по вкладам делает ее вполне конкурентоспособной.

А низкая цена на старте в принципе дает покупателям возможность входа на жилищный рынок.

Например, как следует из последнего обзора «ИРН-консалтинга» рынка новостроек Москвы, сейчас на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД цены в новых объектах начинаются от 151,7 тыс. руб. за кв. м. Речь идет о тех домах, где продажи начались с конца апреля и в мае этого года.

Обездоленные цены

По прогнозам застройщиков, цены на квартиры после отмены долевого строительства вырастут на 10−40%.

Собственно, схему с долевым участием планируется поменять следующим образом: сегодня деньги получает застройщик напрямую, а в будущем они останутся на эскроу-счете в банке и к застройщику попадут уже после того, как покупатель получит квартиру. Таким образом, застройщик лишается дешевых денег, за счет которых сегодня и строит жилье.

На самом деле в сценарии резкого роста цены после отмены ДДУ не учтены многие «но», которые не позволяют говорить о реальности повышения стоимости жилья на 40%. «Очевидно, что единовременно спрос к росту цен на 25−30% не адаптируется. Скорее всего, застройщикам придется разрабатывать компромиссные решения в ценообразовании», — считает Попов.

«Речь шла о постепенном подорожании. Цена будет меняться по мере увеличения доли новых объектов на рынке недвижимости».

«Первые признаки ощутимого роста мы увидим через полтора года, а через три — цены поднимутся до 40%», — уверен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Главный фактор, который будет влиять на цену, — это стоимость проектного финансирования банков, которое призвано заменить средства дольщиков. «Сейчас деньги покупателей застройщику достаются безвозмездно», — напоминает Литинецкая. Более того, в цену каждой квартиры уже заложена прибыль. Если же застройщик сможет привлекать только банковский кредит, то, во-первых, ему придется потратиться на то, чтобы соответствовать требованиям займодателей, а во-вторых, девелоперу потребуется обслуживать кредит — платить проценты. «Все это отразится на стоимости жилья. При дорогом кредите (а сейчас его никак нельзя назвать дешевым, порядка 15% годовых) новостройки станут не по карману многим россиянам», — говорит Мария Литинецкая.

Что касается «выигрыша покупателя» от покупки на стадии котлована, то тут тоже не все можно измерить деньгами. Как говорит Алексей Попов: «покупка на стадии строительства дешевле. Но приобретение жилья в готовом доме практически не содержит рисков, которые существуют в ДДУ».

Например, сейчас, по оценкам ЦИАН, из 75 млн кв. м жилья, выведенного в реализацию в Москве и Московской области за последние пять лет, около 6,1 млн кв. м (примерно 8%) либо прошли стадию заморозки строительства, либо сейчас в ней находятся.

То есть плата за риск в реальности гораздо выше потенциального роста стоимости.

Смерть «долевки»

Сегодня долевое строительство и так сильно затруднено, без всякого перехода на проектное финансирование. Застройщикам приходится соответствовать новым требованиям, сбрасываться в Фонд дольщиков. Девелоперы достраивают и выводят на рынок те объекты, которые были запущены еще по старым правилам, то есть объекты 2015−2016 годов, начала 2017-го. Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в долевом строительстве сейчас находится 116 млн кв. м жилья.

Реализация механизма перехода от ДДУ к проектному финансированию пока не вполне очевидна. Стандартный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет три года. Сейчас же анонсированы (но не уточнены) кардинальные изменения на рынке в течение года.

«Если допустить, что никакие договоры долевого участия не будут регистрироваться с 1 июля 2019 года, то, например, не ясна ситуация с теми корпусами, которые строятся сейчас (и уже продаются по ДДУ), но не будут сданы в эксплуатацию через год», — говорит Алексей Попов.

Многие застройщики сейчас живут от продажи и до продажи.

Они краном машут, что-то продали, опять начинают строить. Деньги кончились, они сидят, ждут, что-то продалось, опять начали строить, и так далее. У многих долгов выше крыши, счета арестованы. То есть они просто не думают о том, что будет потом.

Александр Павлов, эксперт фонда поддержки социальных исследований «Хамовники»

Пока же на рынке складывается совершенно определенная картина: растут продажи по ДДУ, резко растет ипотека. Что же касается истории дольщиков Urban Group, то она заставила часть покупателей уйти на вторичный рынок. Сейчас, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичку, где продаются готовые квартиры, пришло 10% клиентов с рынка ДДУ. Предполагается, что к концу года придет уже 20%.

«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние четыре года: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера, — всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах», — считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Похоже, правы были эксперты, которые еще в 2016 году говорили, что долевое строительство умрет и без посторонней помощи.

Мария Глушенкова

Как отмена договоров долевого участия повлияет на цену квартир. Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

[Adm]

Отмена долевого строительства подтолкнет цены на жилье. Как подорожает недвижимость в Москве.

40% за три года — на столько, по подсчетам девелоперов, подорожают новостройки в Москве. По их мнению, это произойдет из-за отказа от схемы долевого строительства. Процесс начался с 1 июня и завершится через год. Цифры прокомментировали столичные власти. Они подтверждают рост цен, однако не столь значительный. Насколько на самом деле подорожает недвижимость? И кому это выгодно? Разбирался Григорий Колганов.

Редко когда услышишь от высокопоставленного чиновника такое: в результате государственных преобразований произойдет подорожание.

Речь о квартирах в Москве, которые вырастут в цене на 15% в течение полутора лет, заявил глава столичного департамента новых территорий Владимир Жидкин.

Но вообще-то чиновник смягчил удар: на встрече бизнеса и власти, где было сделано это заявление, застройщики предрекали рост в 30−40%.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию одного из крупнейших столичных застройщиков — ФСК «Лидер», на встрече не был, но готов поддержать и Жидкина, и коллег по цеху: «Мы давали с коллегами-девелоперами прогноз на перспективу два-три года, а господин Жидкин дал на перспективу год-полтора. И наш прогноз говорит о росте цен на 30−40%.

Сейчас рынок наводнен объектами, которые не подпадают под новые требования закона.

Задел девелоперов на эту тему очень большой, его хватит как раз на два-три года работы.

Причины известны. В следующем году исчезнет схема долевого строительства. Финансироваться новостройки будут иначе. Клиент внесет деньги в банк на специальный эскроу-счет, и уже финансовая структура будет порционно в виде кредита выдавать средства девелоперу, тщательно контролируя расходы.

Застройщики сразу предупреждали, что скачок цен на жилье в этом случае неизбежен. Правда, не столь резкий, считает директор департамента жилой недвижимости проекта «Нескучный Home&SPA» Мария Котова: «Помимо эскроу-счетов, грядет и повышение НДС. Мы, застройщики, хотим переложить на покупателя несвойственные нам затраты, все-таки они не рыночные. Но есть механизмы рынка, соотношение спроса и предложения, поэтому, наверное, будет корректирующий рост около 10−15%».

Неужели депутаты, корректируя законодательство, не просчитывали такие риски? «Коммерсантъ FM» дозвонился до главы профильного думского комитета по собственности Николая Николаева. Он считает, что никаких рисков нет, а страшилки от застройщиков — не более чем попытка стимулировать спрос на недвижимость сейчас: «Нет ни одной причины, почему цены могут взлететь. Те расчеты, которые дает нам Центробанк, показывают, что проектное финансирование будет стоить от 6% до 10%. При этом другие составляющие цены за квадратный метр исчезают: нет ни страховых платежей, нет ни платежей в фонд.

Но если, вопреки уверенности депутата, квартиры вырастут в цене, захотят ли россияне доплачивать за свое спокойствие? Обманутый дольщик из Ногинска Даниил отметил: если будет гарантия, что стройка не остановится, покупатель может согласиться на повышение цены: «Если человек приобрел жилье за 3 млн руб. и сейчас снимает квартиру в аренду, то за год он потратит на нее, грубо говоря, 300−400 тыс. руб., то есть получается, потеряет 10% в год. Если банк бы гарантировал, что стройка не остановится, наверное, есть смысл переплатить 10−15% и получить в оговоренные договором сроки готовое жилье».

Но исчезнет ли тогда понятие «обманутый дольщик»? Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев не уверен в этом: «Конечно, с точки зрения потребителя, есть вопросы к банкам, которые держат эти эскроу-счета, потому что у нас банкротство кредитных организация — более частая история, чем банкротство строительных компаний».

Кого без сомнений должна порадовать новость о грядущем подорожании новостроек, так это москвичей, рассматривающих квартиры, как вариант инвестиций: цены на жилье в столице стоят на месте уже четыре года.

Последние серьезные проблемы с дольщиками в столичном регионе возникли весной. Тогда стало известно о финансовых трудностях Urban Group — одного из крупнейших застройщиков Подмосковья. У компании обязательства перед 20 тыс. клиентов на общую сумму порядка 80 млрд руб.

Отмена долевого строительства подтолкнет цены на жилье. Как подорожает недвижимость в Москве. Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

[Adm]

Жилищное строительство завалило нацпроект: его придется серьезно корректировать, признал Минстрой.

Минстрой признал, что ввод жилья в 2018 году будет на 13%, или на 11 млн кв. м, ниже планового. С учетом того что показатель входит в нацпроект «Жилье и городская среда», такое отставание от плана потребует корректировки всего проекта, признал сегодня на заседании общественного совета министерства глава Минстроя Владимир Якушев. Предложения по снижению показателей министерство намерено представить 24 декабря на очередном заседании совета по нацпроектам. Сегодня же Госдума приняла во втором чтении законопроект о поправках в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство

Подробней можно прочитать ЗДЕСЬ.

Жилищное строительство завалило нацпроект: его придется серьезно корректировать, признал Минстрой. Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

[Adm]

Ставки по ипотеке становятся двузначными, а время на поиск недвижимости сокращается до месяца.

В том, что ставки по ипотеке будут расти, сомнений ни у кого уже не осталось. При этом банки существенно ограничили время на выбор подходящего объекта недвижимости с фиксированной в одобренном кредитном договоре ставкой. Основной вопрос потенциальных заемщиков — насколько долгосрочным будет этот тренд и стоит ли надеяться на быстрый отскок?

Подробней можно прочитать ЗДЕСЬ.

[Adm]

Путин предупредил об изменении цен на жилье после ликвидации долевого строительства.

Отказ от долевого строительства и переход с июля 2019 г. на систему финансирования жилищного строительства с эскроу-счетами связан с множеством проблем, но будет завершен, сказал во вторник президент России Владимир Путин во время встречи с общественностью Татарстана по нацпроекту «Жилье и городская среда».



Путин не исключил «определенных сдвигов на рынке» после перехода на эскроу-счета, но подчеркнул, что переход на цивилизованную банковскую систему расчетов необходим. До сих пор застройщики демонстрировали относительно низкие цены на рынке, признал президент, но частично делали это именно за счет появления «обманутых дольщиков».

Президент констатировал, что новая система увеличит нагрузку на бизнес — в частности потому, что застройщики не смогут тратить деньги дольщиков на строительство социальных объектов. «До сих пор не совсем понятно, как это все организовать», — признался он.

Переход на новую систему Путин связал именно с необходимостью не допустить обмана людей. «Чтобы ее (сферу жилищного строительства) отрегулировать, мы вынуждены принимать решения, которые формально как бы ограничивают работу в этом секторе экономики», — сказал Путин.

С 1 июля 2019 г. все российские застройщики должны продавать квартиры только через эскроу-счета. Это означает, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках, доступа к которым застройщик не получит до сдачи дома в эксплуатацию. Покупатель сможет их забрать, если застройщика признают банкротом. Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но сможет использовать их для кредитования застройщика по более выгодным ставкам. Сейчас застройщики продают квартиры напрямую покупателям, используя механизм банковского сопровождения и отчисляя 1,2% от стоимости договора в Фонд защиты дольщиков.

Путин предупредил об изменении цен на жилье после ликвидации долевого строительства. Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

[Adm]

Власти поддержат застройщиков при переходе на эскроу-счета.

Российские власти планируют финансово поддержать застройщиков при переходе на систему эскроу-счетов. Сумма может составить порядка 40 млрд рублей, рассказал «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин.

По его словам, поддержка произойдет через докапитализацию банка Дом. РФ, который выдаст участникам рынка недвижимости кредиты. В настоящее время данная инициатива обсуждается, оформить ее планируют через внесение поправок в закон о бюджете во время весенней сессии Госдумы.

Эксперты при этом отмечают, что реформа может сильно ударить по строительной отрасли, так как в течение трех лет для поддержки девелоперов понадобится около триллиона рублей.

Кроме того, не так много банков готовы сотрудничать с застройщиками по новой системе. Так, из 62 кредитных организаций лишь 30 заявили о возможности реализации механизма проектного финансирования, а реально работают только пять — Дом. РФ, Сбербанк, Промсвязьбанк, ВТБ, «Открытие».

Перейти на проектное финансирование с использованием специальных счетов эскроу застройщики обязаны с 1 июля текущего года. Это система, при которой деньги граждан будут поступать не участникам рынка недвижимости, а на специальный счет в банк.

С целью защиты прав граждан списать средства с этого счета можно будет только в обмен на готовое жилье, поэтому финансировать строительство застройщикам придется за счет собственных средств и кредитов. В то же время если проект выполнен на 30%, то достраивать его и после 1 июля можно будет по старым правилам без использования счетов эскроу.

Власти поддержат застройщиков при переходе на эскроу-счета. Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

[Adm]

Как изменится жизнь россиян с 1 мая 2019 года.

Повышение пенсий ветеранам, перерасчет доплат к страховым пенсиям, детские выплаты и пособия по безработице начнут переводить на «Мир», изменения в паллиативной помощи, амнистия капиталов, поблажки для застройщиков, налог на весельные лодки и другие новшества.

Подробней можно прочитать ЗДЕСЬ.

[Adm]

Путин потребовал за пару лет избавиться от позора с «обманутыми дольщиками» в России.

МОСКВА, 4 июня. /ТАСС/. Об этом глава государства заявил на совещании с правительством, где обсуждается соответствующая тема.

Подробней можно прочитать ЗДЕСЬ.

[Adm]

С 1 июля 2019 года изменится жизнь пенсионеров, автовладельцев и бизнесменов.

С 1 июля 2019 года в силу вступит ряд новых законов и постановлений, способных существенно повлиять на жизнь самых разных групп населения: планирующих взять кредит и выплачивающих ипотеку, получателей пенсий, предпринимателей, автолюбителей. Перечислим главные изменения: продажа молочной продукции по новым правилам, обязательная маркировка сигарет и обуви, пособие по уходу за детьми-инвалидами увеличится, в Россию – по электронной визе, гостиницам присвоят “звезды”, россияне смогут воспользоваться ипотечными каникулами, тарифы на «коммуналку» проиндексируют второй раз за год, дольщиков больше не смогут обманывать, ограничат процентные ставки по потребительским кредитам, иностранные вина не допустят к госзакупкам, завершается третий этап перехода на онлайн-кассы, вырастут тарифы системы «Платон» и цены на бензин, изменятся правила оформления полисов ОСАГО на сайте, доплата пенсионерам, а на пенсию на полгода раньше.

Подробней можно прочитать ЗДЕСЬ.

С 1 июля 2019 года изменится жизнь пенсионеров, автовладельцев и бизнесменов. Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

[Adm]

Обвал после бума: как рынок жилья отреагирует на новые правила строительства.

Новые правила жилищного строительства, вступившие в силу с 1 июля, существенно повлияют на рынок. Девелоперы станут осторожнее выводить новые проекты в продажу. В Москве предложение новой недвижимости резко сократится.

Подробней можно прочитать ЗДЕСЬ.