Чего ожидать владельцам старых хрущевок. Нюансы расселения.

Квартирный вопрос. Всё, что касается недвижимости и дачных хозяйств. Услуги ЖКХ. Ипотека. Ссылка на прежнюю тему.

Чего ожидать владельцам старых хрущевок. Нюансы расселения.

Непрочитанное сообщение Adm » 24 мар 2017, 15:49

Чего ожидать владельцам старых хрущевок. Нюансы расселения. Как происходит выбор жилья в новостройке?

Новая программа по сносу пятиэтажек вызвала немало споров вокруг себя, особенно остро стоит вопрос расселения нынешних жителей хрущевок. Действительно ли им могут достаться квартиры за пределами МКАД, сколько лет уйдет на реализацию плана и как это отразится на стоимости квадратных метров?

Изображение

Хрущевки под снос: чего ожидать владельцам старых многоэтажек

Дома хрущевской постройки непригодны для жизни. Они строились как временное жилье и были рассчитаны на 25 лет, а после истечения указанного срока подлежали сносу. Срок «эксплуатации» хрущевок постоянно рос, так как возможности построить новые дома и переселить туда жильцов, к сожалению, долгое время не было. Сейчас львиная доля подобных объектов пришла в негодность и полностью устарела. Но действительно ли это возможно сделать? И что понадобиться сделать, чтобы реализовать подобный проект?

Следует отметить, что речь идет об объектах, построенных 60-70 лет назад. Работу над последним проектом планировали завершить до следующего года, но депутаты не хотят останавливаться на достигнутом и настаивают на том, чтобы город полностью очистился от всех существующих панельных и кирпичных пятиэтажек.

Многие жители Москвы выступают за принятие законопроекта. Действительно, дома, построенные по типовому проекту, выглядят уныло на фоне современных многоэтажек. Не стоит забывать и о том, что хрущевки возводились как социальное жилье, поэтому ни о каком удобстве речи не могло идти. Ситуация не изменилась даже после модификации и доработки проектов. Многие дома уже не подлежат ремонту и разваливаются на глазах.

Однако, некоторые специалисты утверждают, что сносить хрущевки не стоит. Нужно более детально изучить постройки, так как некоторые из них не просто пригодны для проживания, но и могут послужить основой для многоэтажек. Многие блочные дома можно надстраивать. А проводить ремонтные работы и заменять коммуникации должны сотрудники ЖКХ.

Жители некоторых домов «несносимых серий» приняли решение реконструировать здания и надстроить дополнительные этажи. В связи с этим была разработана специальная программа и объявлен конкурс на создание методических рекомендаций. Первым реконструировали четырехэтажное строение в Савеловском районе.

«Данный проект многие называют нереализуемым, так как существует ряд трудностей, с которыми придется столкнуться. И основная проблема заключается, конечно же, в финансировании. Хотя в прошлом году предложили запустить программу реновации и развития территорий со старым жилым фондом. Специалистам поручили провести исследование и анализ строений, инфраструктуры, транспортных развязок и т.д.

Но следует помнить о том, что реорганизацией уже застроенных территорий имеют право заниматься лишь инвесторы. Согласно закону, подобные работы нельзя проводить за счет государства.

Если говорить о действующей программе сноса хрущевок, сейчас осталось демонтировать чуть более ста ветхих пятиэтажных строений, около 60 % – за счет города, остальное – за счет инвесторов.

В программе находятся дома следующих серий:

II-32 – основа индустриального домостроения 60 годов прошлого века. 85 % объектов уже снесено. В подъездах предусмотрен мусоропровод, в домах – централизованное водоснабжение.

К-7 – спроектирована В. П. Лагутенко, за основу был взят французский панельный многоэтажный дом. Из плюсов – большая кухня, раздельные комнаты, огромным минусом является плохо продуманная тепло- и шумоизоляция.

II-35 – экспериментальная серия. В результате огромного количества минусов и недочетов сняли с производства. Всего успели возвести около 40 зданий.

1605-АМ – типовая серия с маленькими кухнями (6,5 м. кв.). В домах, в которых в свое время радиаторы при строительстве вставлялись в наружные панели, сложно провести ремонтные работы.

1МГ-300 невозможно перепутать с другими сериями. Здесь собраны все минусы хрущевок: маленькие балконы, низкие потолки, отсутствие лифтов, непрочные внешние стены, лестницы без общего противопожарного балкона.

Великое переселение москвичей

Главный вопрос, который тревожит самих жильцов – куда их собираются переселить. Ранее жители сносимых домов могли получить большую по площади квартиру в хорошем районе в новостройке. Нередко деньги специально вкладывались в такие хрущевки, так как при расселении выдавалось более качественное жилье.

Многие надеются переселиться в новостройки, хотя в реальности государство не обязано предоставлять такое жилье. Им могут предложить квадратные метры даже в другой хрущевке, которая не подлежит сносу. Рассматриваются все варианты домов, где есть пустующие квартиры.

Но бояться раньше времени не стоит, с такими примерами еще не сталкивались, так как в государстве попросту нет столько свободных площадей в старых панельных многоэтажках, хрущевках или сталинках.

Многие путают данную программу с программой по ликвидации аварийного жилья. Во втором случае вас могут переселить в любой дом в пределах региона. Скажем, владельцам квартир в ЗАО могут выдать жилье в СВАО. Поэтому можно сказать, что владельцам хрущевок все же повезло: им обязаны предоставить квартиру в пределах того же района (для жителей пятиэтажек в центре столицы – в пределах округа), где они и проживали. Но известны и случаи, когда из-за нехватки квадратных метров предлагали жилье в соседнем районе или даже в Подмосковье.

Если новое место локации владельцам квартир не нравится, они могут отказаться переезжать туда. С одной стороны, сложно найти свободные объекты, удовлетворяющие всех переезжающих. С другой, живя недалеко от центра, рядом с метро или парком, вряд ли кто-то захочет переезжать в Люберцы или Бутово.

Ключевым моментом является качество предоставляемого жилья. Если квартира приватизирована, то взамен выдается такая же по квадратуре. Если в квартире проживает несколько семей, им все равно предоставят одну квартиру. Но некоторые вопросы решаются в индивидуальном порядке. Так, к примеру, за лишние квадратные метры могут попросить доплату.

Таким образом, вместо 50 вам не должны предлагать 40 м. кв. Муниципальная недвижимость рассчитывается исходя из социальной нормы жилья. Важно: квартира должна быть с косметическим ремонтом.

Стоит ли вкладывать деньги в хрущевки под снос

В период с 2008 по 2014 год, несмотря на тогда еще неопределенную перспективу сноса, за хрущевками велась настоящая охота. Квартиры в старых пятиэтажках скупались по ценам жилья комфорт-класса. На 2011 год цена за м. кв. в доме под снос составляла около 178 тысяч рублей. Двухкомнатную квартиру можно было купить за семь миллионов рублей. Аналогичное жилье в доме, который не был включен в список проведения реконструкционных работ, стоило на 9-12 % дешевле – 5,8-6,4 млн. руб. (около 160 тыс. руб. за квадратный метр).

Но в 2015 году цены практически уровнялись. Квадратный метр в панельной многоэтажке в марте 2015 года стоил 176 тыс. рублей, в марте 2017 года – 153 тыс. руб. (на 12 % дешевле), в кирпичном доме – 190 и 171 тыс. руб. соответственно (на десять процентов дешевле). И скачков, как это было семь-восемь лет тому назад, не предвидится. Специалисты утверждают, что причина – в нестабильности программы. Если дом вообще не внесен в список хрущевок под снос, напрасно ожидать включения и переселения не стоит. А если объект уже в списке? Достаточно проанализировать предыдущую программу, чтобы понять – на снос всех старых многоэтажек уйдет не один десяток лет.

Давать бесплатно лишние метры также не обязаны. Логично, что квартиры в элитных или удачно расположенных домах (у метро, в парковой зоне и т.д.) вряд ли кому-то предложат. Поэтому тем, у кого есть свободные деньги для улучшения жилищных условий, лучше продать имеющееся жилье и купить новое. В таком случае будет хотя бы возможность выбора места локации дома.

Сейчас хрущевки практически не пользуются спросом, что вполне понятно: дома находятся не в самом лучшем состоянии, коммуникации полностью изношены. Потенциальные инвесторы попросту не хотят рисковать, даже если объект внесен в список под снос. Условия программы настолько непредсказуемы и туманны, что владельцы недвижимости могут потерять часть вложенных денег при переселении в менее популярный район. Плюс, сложно предсказать, когда же все же наступят сроки сноса конкретного объекта. На сегодняшний день квартира в хрущевке стоит на 15-30 % дешевле аналогичного по площади жилья в других домах в том же районе.

«Инвестировать в старые пятиэтажки будет выгодно в том случае, если городской бюджет направят на расселение старого жилья. В идеале – сносить не менее 500 объектов в год. С другой стороны, в Москве придется чем-то пожертвовать. Львиная доля денег уходит на реставрацию и прокладку дорог. Вряд ли автомобилисты обрадуются такому обстоятельству дел» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Конечно же, если в стране все будет хорошо, план по «очищению» столицы от хрущевок будет реализован. Даже если дома на теперешний момент находятся в более-менее приличном состоянии, через несколько лет они все равно перейдут в аварийный фонд. У всего есть свой срок годности. В результате чего все равно придется расселять людей. Но пока, к сожалению, на реализацию плана нет денег. А после падения цен на квадратные метры инвесторам стало невыгодно вкладываться в подобные проекты. Себестоимость сноса и возведения дома высокая, а прибыли после продажи свободных квартир мизерная. Из городского бюджета выделяются копейки.

Банки и ипотечные займы: чего стоит ожидать кредиторам

Что будет с теми, кто связался с ипотекой для покупки квартиры в хрущевке? Вполне логично, что такое жилье банки кредитуют с огромной неохотой. Но кредиты все же выдавались. Более трех процентов недвижимости в старых пятиэтажках было куплено с привлечением ипотечного займа.

Согласно закону, если муниципальные службы вместо старого жилья предоставляют новое, кредит распространяется (переносится) на него. Но договор нужно обязательно переоформить. Поэтому тем, кто решит воспользоваться услугами банка при покупке недвижимости, рекомендуется уделить особое внимание пункту, в котором говорится об утрате предмета залога. Обратите внимание, будет ли повышаться при этом процентная ставка, налагаться штрафы, в какие сроки заемщик обязан предоставить информацию о предполагаемом сносе и т.д.

Следует учитывать, что, если между утерей старого залога и оформлением нового договора проходит большое количество времени, банк имеет право потребовать досрочно погасить ипотеку. Поэтому затягивать с переоформлением бумаг не стоит, так как при возникновении каких-либо проблем суд примет сторону финансового учреждения.

И не забываем о предстоящих тратах. При переоформлении договора придется повторно платить. К примеру, некоторые банки берут деньги за оценку нового жилья (около 5,5 тысяч рублей). Что самое печальное, ждать лояльных условий при предоставлении более качественного залога не стоит. Согласно закону, условия ипотечного займа не меняются, так как в данном случае просто предоставляется другой залог. Сейчас многие банки приостановили выдачу кредитов для покупки жилья в ветхом фонде или выставляют такие условия, при которых попросту не выгодно брать ипотеку.

Новые законы и правила

Ранее жильцам хрущевок должны были предлагать квартиры в том же районе. В марте текущего года был принят новый закон, согласно которому жителей Зеленограда, Новой Москвы и Центрального округа могут переселять в другие районы, но в пределах их округов. При этом недвижимость по количеству комнат и квадратуре должна равняться прежней.

В другие округа разрешается переселять, если жильцы дадут на это письменное согласие. В любом случае, вначале с собственниками будет заключаться договор, который должен быть подписан в течение двух месяцев. В противном случае дело передается в суд. Сами жильцы могут оспорить только один пункт: соответствие новой квартиры параметрам старого жилья.

«Согласно проведенным исследованиям, полученные квартиры будут стоить процентов на 30-40 дороже «хрущевских». Дело не только в том, что дома новее. Сейчас при строительстве основной упор делается на удобство жильцов и логичность в использовании квадратных метров. Другими словами, квартиры выдаются с таким же количеством комнат, но полезного пространства в них больше» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Фактически увеличить метраж собственных квартир при переселении смогут те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. По недавним подсчетам, это 25 тысяч человек.

Чего стоит ожидать в дальнейшем? Чтобы сократить сроки переселения, сноса и возведения домов, нужно будет внести ряд изменений в законодательные акты. В идеале сделать так, чтобы дома сносились не сериями, а целыми микрорайонами. Государство старается вести работы без привлечения инвесторов. Уже сейчас многих жильцов из ветхих пятиэтажек переселят в дома, построенные за счет бюджета города.

Даже по скромным подсчетам на реализацию проекта по переселению жителей ветхих домов придется потратить не менее 2,5 трлн. рублей. Если строить дома, в которых часть квартир пойдет на реализацию, то придется потратить на 1-2 трлн. руб. больше. Привлекая к сотрудничеству инвесторов, следует понимать, что в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов.

Отказаться от сноса дома нельзя, независимо от права собственности. В противном случае ждет выселение через суд.

Капитальный ремонт: деньги в пропасть?

Еще один вопрос, который беспокоит жителей хрущевок – вернут ли им деньги за капитальный ремонт дома. Эта статья расходов в квитанции появилась с августа 2014 года. Как ответили представители мэрии, все финансы будут направлены на программу реновации. Поэтому возвращать деньги не станут. А вот жителям старых пятиэтажек, которые уже внесены в список под снос, не нужно будет платить за капремонт.

Вторая волна сноса ветхого фонда может длиться около 20 лет. И это если не допускать ошибок, сделанных во время реализации первой программы сноса многоэтажек, которую запустили в 1996 году.

Дают – бери?

Как происходит выбор жилья в новостройке? Вначале жильцам выдается смотровой талон, в котором указан адрес дома, номер квартиры. После осмотра объекта и предоставленных квадратных метров потенциальный владелец либо подписывает согласие на квартиру, либо отказывается от данного варианта. Дальше нужно будет ждать, пока кто-то также откажется от предлагаемой квартиры или же пока ДГИ подберет другой вариант. Но шанс того, что предложат что-то лучшее, на самом деле невелик.

При оформлении документов придется потратиться на госпошлину, услуги нотариуса, который поможет собрать пакет документов. После завершения регистрации можно обратиться в ДГИ с требованием вернуть потраченные деньги.

Чего ожидать владельцам старых хрущевок. Нюансы расселения. Как происходит выбор жилья в новостройке?
Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

Не знаешь, чем заняться и как заработать? Кризис и безденежье портят настроение? Найди вакансии и работу своей мечты на нашем портале 9955599 (ЖМИ СЮДА!) быстро и легко!
Adm
Администратор
 
Сообщения: 92346
Зарегистрирован: 27 сен 2011, 13:33

ADV2

AdveR3

MG

TG

Чего ожидать владельцам старых хрущевок. Нюансы расселения.

Непрочитанное сообщение Adm » 24 янв 2019, 18:24

Реновационные квартиры пойдут с аукционов.

В московской мэрии определились с ценой и порядком увеличения жилплощади при переселении.

В столичной мэрии определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь. Переселенцы должны подать заявление о покупке понравившейся квартиры и внести 100 тыс. руб. «обеспечительного платежа». В случае нескольких заявок на нее будет устроен аукцион. В первом доме по программе в Измайлово квартиры продаются в среднем по 160–165 тыс. руб. за 1 кв. м: значит, переселенцам увеличение жилплощади может обойтись в 2,5–3,5 млн руб.

«Памятка о порядке приобретения жилого помещения за доплату» по программе реновации опубликована на портале столичного стройкомплекса. В документе перечисляется, что переселенцы должны выбрать квартиру и подать в фонд реновации заявление о ее приобретении, квитанцию об оплате «обеспечительного взноса» в размере 100 тыс. руб. и другие документы. В частности, копии всех страниц своего паспорта, выписку из домовой книги и из госреестра недвижимости, а также «согласие супруга на приобретение» новой квартиры, заверенное нотариусом. Для холостого гражданина потребуется «заявление о том, что лицо в браке не состоит», также заверенное нотариально. Фонд реновации в пятидневный срок рассматривает документы и при отсутствии других заявок подписывает с переселенцем договор купли-продажи.

Доплатить при этом придется за разницу в площади понравившейся квартиры и среднего равнозначного жилья, которое полагается переселенцу в этом же доме (взамен старого).


Если на квартиру есть несколько заявок, фонд проводит аукцион (в месячный срок после публикации извещения о нем). Победитель конкурса подписывает договор о купле-продаже в срок от 10 до 15 дней. Проигравшим участникам аукциона возвращается взнос в 100 тыс. руб.

Напомним, программа реновации была утверждена столичными властями в августе 2017 года. В конце 2017 года в списке под снос значилось 5175 домов (общая площадь жилья — 16 млн кв. м) — примерно 350 тыс. квартир, в которых проживают 1 млн человек. В январе 2018 года 218 домов из списка решили сохранить как представляющих историческую ценность, но жителей из них также предполагается выселить. Взамен переселенцы получат равнозначное жилье в своем районе (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где речь идет о расселении в пределах округа), а также могут выбрать равноценную квартиру или денежную компенсацию.

В феврале 2018 года переселенцам выдали первые ордера по программе — в Измайлово на 5-й Парковой улице заселяют 18-этажный дом с отделкой. Чиновники определились и с ценой жилья в этом доме. Так, из 340 квартир на сайте стройкомплекса выставлены на продажу 80 (площадью от 38,2 до 78,5 кв. м) по цене 152,8–176,5 тыс. руб. за «квадрат». Таким образом, жителям однокомнатных квартир при переезде из пятиэтажек серии I-510 (именно из этих домов сейчас осуществляется переселение) в двухкомнатное жилье в новом доме потребуется доплатить около 3–3,5 млн руб. (за разницу между 60-метровой «двушкой» и примерно 40-метровой «однушкой»). При желании сменить двухкомнатную квартиру на новую трехкомнатную заплатить придется 2,5–3 млн руб. В столичном департаменте имущества сообщили, что жители первых расселяемых пятиэтажек уже сделали около ста запросов о покупке дополнительной площади в новом доме. Примечательно, что переселенцам в столичной мэрии ранее обещали скидку в размере 10% от рыночной цены квартиры. Однако в стройкомплексе не уточняют, входит ли скидка в опубликованную цену.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая говорит, что объявленные мэрией цены соответствуют средним московским расценкам «на готовое жилье комфорт-класса», но обращает внимание, что городские объекты «уступают крупным проектам с яркой архитектурой, собственной инфраструктурой и благоустройством».

Качество дизайн-проектов отделки в коммерческих новостройках также выше, чем в реновационных домах»,— говорит госпожа Литинецкая, которая считает, что городские объекты «не составят конкуренцию современным проектам крупных застройщиков».

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова считает, что «реновационное жилье» будет востребовано при условии его качества при уровне цен «ниже рыночного примерно на 15%». При этом госпожа Дымова отмечает, что аукционы на жилье покупателей «не пугают» и квартиры на них и сейчас приобретаются горожанами «совершенно спокойно».

Реновационные квартиры пойдут с аукционов.
Это интересно? Поделитесь с друзьями! —→

Не знаешь, чем заняться и как заработать? Кризис и безденежье портят настроение? Найди вакансии и работу своей мечты на нашем портале 9955599 (ЖМИ СЮДА!) быстро и легко!
Adm
Администратор
 
Сообщения: 92346
Зарегистрирован: 27 сен 2011, 13:33


BH

SaB

AdveR2

DA

BD

ADV

Ads

AdveR

TN


SaT

IPVid

Вернуться в Недвижимость и ЖКХ.

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 3

ђҐ©вЁ­Ј@Mail.ru