Будет очень много буков, так что не факт, что вы дочитаете до конца. Тогда просто сохраните ссылку на страницу. Если пригодится, тогда и будете читать внимательно и сами законы и комментарии. Тем не менее, пробежать по диагонали очень рекомендую всем.
Внезапно объявленная в феврале этого 2017 года глобальная программа реновации в Москве, которую простонародно называем сносом пятиэтажек, напрямую затрагивает и очень интересует огромное количество наших подписчиков, клиентов, читателей. Мы стараемся освещать ее по мере того, как под декларативной частью начинает прорисовываться реальное наполнение программы.
Не скрою,я поначалу очень даже позитивно ее воспринял. Нет, ну то есть, было понятно, что это все умело поданный Президенту РФ передел рынка недвижимости. Но, одновременно, казалось, что в предвыборные времена (как для президента, так, к слову и для мэра Москвы) для простых людей все это будет некоторой подачкой, за которой будет скрыт тот самый передел (в чем он состоит я писал и тут мое мнение не меняется: в программе реновации будут участвовать те девелоперы, которые смогут по новой договориться с мэрией; кто договорится — получит огромный гарантированный сбыт, а кто не договорится будет с тоской взирать на свои нераспроданные объекты), и москвичи благополучно получат новые квартиры где-то по соседству со старыми с некоторым улучшением по площади.
Но почти сразу начало выясняться, что для реализации программы не удастся сохранить действующие законы. Спешно вносится пакет поправок достаточно странного свойства, существенно изменяющий права граждан, а кое-где даже подменяющий статьи Конституции РФ. С этим не впервой, ведь 31-ю статью мы подменили законами и потом ссылаемся именно на законы, как бы незаметно умалчивая тот факт, что Конституция РФ — закон прямого действия и, выходит, пока не принята поправка к Конституции — сами те законы, на которые сегодня ссылаются власти — противозаконны.
Но это лирическое отступление, а теперь перейдем к существу вопроса: что меняется и как.
Сам законопроект
Для начала, сами поправки, как и положено были опубликованы в “Российской Газете” 10 марта 2017 г. Вот ссылка на Проект Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве»:
Я не прошу вас всех внимательно читать сами поправки, хотя это и полезно. Просто имейте ввиду, где это можно посмотреть если вдруг понадобится.
Теперь перейдем к анализу того, что на наш взгляд, показалось существенным и может иметь непосредственные последствия для граждан, чье жилье попадает под программу реновации Москвы.
В дальнейшем будем его называть для краткости Проект ФЗ.
Право собственности
Представленный ГосДуме Проект ФЗ непосредственно затрагивает конституционное право собственности, включающее право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Полностью статья 35 Конституции РФ звучит так:
Статья 35
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Таким образом тут говорится о том, что «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и РАВНОЦЕННОГО (обратим внимание на это слово) возмещения». Заметьте, только для государственных нужд, ни для чего иного!
Для начала возникает вопрос: каким образом снос неаварийных домов относится к понятию государственных нужд? По-моему, очень хороший вопрос.
Теперь вернемся к слову РАВНОЦЕННОГО, ибо согласно Проекту ФЗ: «Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются РАВНОЗНАЧНЫЕ жилые помещения».
Юридическое определение термина “равнозначное” в Гражданском Кодексе и в Жилищном Кодексе РФ отсутствуют.
Вот как расшифровывается это во внесенном Проекте ФЗ:
Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются РАВНОЗНАЧНЫЕ жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении»
Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы (далее — район проживания). Равнозначное жилое помещение предоставляется вне района проживания в случаях, если многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации.
Термин из Конституции РФ «равноценное» не подлежит расширительному толкованию и означает «равную цену». Проект ФЗ предлагает подменить его неконституционным термином «равнозначное» и понимает под этим равенство площадей и равенство количества комнат. При этом каждому очевидно, что цена двухкомнатной квартиры в 5 минутах от метро (2-3 остановки от кольцевой ветки) и цена двухкомнатной квартиры «в соседнем районе» у МКАД на территориях/вблизи промышленных зон могут отличаться в разы. Разницу между этими двумя терминами, похоже, смогут трактовать как будет удобнее московские исполнительные власти.
Да, стоит вспомнить, что Президиум Верховного Суда РФ вынес Постановление от 02.04.2003 N 148пв-02, в котором установлено, что в случае сноса дома возникают не отношения, основанные на свободе договора (статья 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое РАВНОЦЕННОЕ жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.
Статья 36 Конституции РФ
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Имейте в виду, что земельный участок вашего дома — это не собственность муниципалитета, города или кого-нибудь еще, это — общедолевая собственность — каждого из владельцев квартир в доме, то есть ваша собственность.
Гражданский Кодекс РФ, в статье 209 говорит, что распоряжение имуществом находится в компетенции собственника такого имущества. Эти права в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, регулируются нормами Жилищного кодекса РФ.
То есть, вопрос о том, кто должен продавать землю будущему застройщику — сейчас очевиден. Будет тоже очевиден, но это будут уже не собственники квартир в домах, которые идут под снос.
Гражданские права
Вопрос гражданских прав — это вот то самое, за ради чего и существует конституция, гарантом которой, как мы помним, должен выступать Президент РФ.
Снова читаем с Основном законе:
Статья 46
1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
3. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.
4.В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.
5. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Обратите внимание на выделение ст 55 п.2.
Проект ФЗ:
“В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет собственнику такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда, с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение.
В случае, если договор о переходе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не заключен в установленном порядке ПО ИСТЕЧЕНИИ ШЕСТИДЕСЯТИ ДНЕЙ со дня направления собственнику жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение, освобождение указанного жилого помещения, ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на указанное жилое помещение и регистрация права собственности на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном порядке.”
В этом месте даже не поймешь, с какого места начинать, столько всего нарушено.
Процедура выселения собственников из принадлежащих им жилых помещений в действующем правовом поле состоит из следующих этапов:
1. принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ);
2. государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ);
3. уведомление в письменной форме собственника жилого помещения НЕ позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).
Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 „О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации“ разъяснил, что, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является НЕ ТОЛЬКО ФАКТ НАПРАВЛЕНИЯ УКАЗАННОГО УВЕДОМЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КОМПЕТЕНТНЫМ ОРГАНОМ, НО И ФАКТ ПОЛУЧЕНИЯ СОБСТВЕННИКОМ ТАКОГО УВЕДОМЛЕНИЯ (Российская газета. N 123. 08.07.2009.).
В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой ОТКАЗ В ИСКЕ органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.
Проект ФЗ:
“В случае удовлетворения судом требования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда О ПОНУЖДЕНИИ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение <…> решение суда об удовлетворении указанных требований ПОДЛЕЖИТ НЕМЕДЛЕННОМУ ИСПОЛНЕНИЮ и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения. “
То есть, вы не вправе оспаривать ни факт, того, является дом аварийным или нет, но необходимость его сноса, ни факт принуждения к заключению договора. Вы не имеете возможности подать апелляцию на решение суда в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом.
Оспаривать можно только «равнозначность» предоставляемого взамен жилья. При этом вы сами можете в процессе оспаривания быть выселены на улицу.
О том, что вы вообще имели право не на РАВНОЗНАЧНОЕ, а на РАВНОЦЕННОЕ жилье — даже не упоминается.
Пока законы все не поменялись, напомним:
Президиум высшей судебной инстанции России в Постановлении от 02.04.2003 N 148пв-02 постановил, что обязанность собственника заключить договор в соответствии со статьей 421 ГК РФ необоснованна. Гражданским кодексом РФ, жилищным законодательством, подзаконными нормативными актами и нормативными актами субъектов данная обязанность не предусмотрена. Президиум Верховного Суда РФ отметил, что в соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Проект ФЗ:
“Оспаривание в суде актов высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы, на основании которых уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд обращается в суд с требованиями о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение <…> не является препятствием для рассмотрения указанных требований в судебном порядке и принятия судом решения о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение.”
Сложно это комментировать.
Ограничимся констатацией фактов:
■ Исполнительный орган принимает противозаконный акт, вы его оспариваете в суде, но …
■ …это не является препятствием для суда «понудить» вас заключить договор об отказе от своей собственности.
Про Гражданско-процессуальный Кодекс РФ забыли. Про такую основу правовой системы, как иерархия нормативно-правовых актов — тоже.
И никакого права на апелляцию.
Приехали…
В утешение читаем Статью 55 Конституции РФ:
1. Перечисление в Конституции Российской Федерации основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина.
То есть, иные нормативные акты, ограничивающие гражданские права, применению не подлежат. Однако, внесенным Проектом ФЗ предполагается ограничить собственников не только в части прав распоряжаться своим имуществом, но также ограничить возможности судебной защиты, предусмотрев лишь определенные вопросы, по которым собственник может подать исковое заявление.
Таким образом, собственник ограничивается, как в вопросах распоряжения своей собственностью, так и в части исковых требований в случае несогласия.
Есть предположения, чье Кунг Фу окажется сильнее?
Но апеллировать к Конституции, что нам еще остается?
Вишенки на торте
Вишенка первая
На фоне описанного выше, как-то даже несерьезно смотрится такая мелочь, Как нарушение 42 статьи Конституции РФ:
Статья 42
Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.
Проект ФЗ
«В целях реализации решения о реновации в случае, если для подготовки документации по планировке территории… требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий, разрабатываемых в порядке, предусмотренном законодательством».
Таким образом, теперь, если в рамках программы реновации возникают какие-то сложности с действующими санитарными или строительными нормами…. О них просто можно забыть и поменять на более удобные. Это уже к вопросу о том, какое жилье может быть возведено на смену “устаревшему”,
Вишенка вторая
Интервью члена комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Владимира Иосифовича Ресина (кстати, одного из инициаторов законопроекта) «Строительной газете», данное им 21.02.2017: «Да, иногда предлагаемые варианты проживания в других районах не всех устраивают. Но в то же время далеко не всегда замену старому дому можно вписать в градостроительный план того же района. Все это тормозит процесс освобождения ветхого дома, предназначенного под снос. И здесь я понимаю, насколько дальновидным было решение о расширении Москвы» .
Вишенка третья
Не про Проект ФЗ, но тоже где-то рядом: тревожным колокольчиком звучит предложения про организацию льготной ипотеки для переселяемых… И вот тут начинает закрадываться мысль, что ипотека может потребоваться на разницу между равноценным и равнозначным жильем.
Вишенка четвертая
Заседание Мосгордумы от 15.03.2017, на котором приняли поправки в столичный закон «О Генеральном плане Москвы», касающиеся развития присоединенных территорий до 2035 года.
«Численность населения Новой Москвы возрастет на 1,7 миллиона человек», — сказала на заседании глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская.
Справочно напомним: численность жителей предлагаемых для сноса домов оценивается властями в 1,6 миллиона человек.
Все меньше верю в совпадения и, одновременно спрашиваю себя: откуда бы взяться в Новой Москве тем самым 1,7 миллионам?
Вишенка пятая
Проект ФЗ
“…Решение о выводе из эксплуатации является основанием для перехода прав на помещения, расположенные в многоквартирном доме, указанном в решении о реновации, и на земельный участок под таким многоквартирным домом, к городу Москве. “
Вот так.
Простым решением чиновника вы лишаетесь права собственности на квартиру, на общедомовое имущество и на землю под домом, принадлежащую вам на правах долевой собственности.
То, что переход права собственности от собственника к городу может происходить происходит на основании решения органа исполнительной власти, по сути, означает ликвидацию в РФ такого понятия, как частная собственность.
Вишенка шестая
Ну хоть посмеяться.
Проект ФЗ
“В целях реализации решения о реновации сметная стоимость строительства объектов капитального строительства, строительство которых осуществляется в целях реализации решений о реновации, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом города Москвы. “
Перечитайте вышеприведенную внимательно и, желательно, несколько раз цитату из Проекта ФЗ и скажите: что имелось ввиду?
Я не смог постигнуть глубинного смысла.
Итоги
Как именно будет проходить программы реновации Москвы — мы пока не знаем. Очень надеюсь, что мы тут все напрасно паникуем и кричим “волки! волки!”.
Тем не менее, поверить то, что огромное количество поправок к действующим законам и таких поправок, в том числе противоречащих Конституции РФ, принимаются случайно — не очень получается.
Есть огромный риск, что собственникам будет предложен принудительный переезд с ухудшением условий
К примеру, даже вопрос о рыночной цене сносимых квартир очень непрост. В первые дни после исторической встречи Президента с мэром, цены на квартиры в пятиэтажках резко скакнули вверх, но уже сейчас, после того, как появился Проект ФЗ, продать квартиру в таком доме стало заметно сложнее и цены не только отыгрывают обратно, но и падают ниже уровня, что был до начала всей движухи. Что будет к моменту сноса, вопрос открытый, но тенденция не позитивна.
Также нам стоит помнить ,что при переезде собственников ждут еще и затраты на ремонт новостроек, о компенсации которого, лично я, вообще не слышал ни единого упоминания. Скромная оценка такого ремонта в миллион рублей в среднем, не кажется завышенной.
Вопрос удаленность, транспортной доступности и инфраструктуры в новостройках — так же достаточно открыт. Кто-то слышал о том, чтобы будут строить дополнительные поликлиники, школы и детские сады? Про уютные зеленые дворы, в одном из которых родился я, упоминать уже как-то неуместно. Да, и имейте ввиду, что вопрос парковок, который так легко решается в сносимых районах, станет очень актуален… Скорее всего, про оставить машину под окнами, можно будет забыть.
Ну и… все мы понимаем, что сейчас есть не один стандарт строительства домов. Сдается мне, что под программу реновации будет строиться дома эконом класса, которые имеют потенциал прослужить меньше, чем сносимые кирпичные пятиэтжки. Это к вопросы про равноценные и равнозначные.
Так что есть обоснованные опасения что по предложенному Проекту ФЗ собственники не только не выиграют ничего, но и потеряют. Иначе не понадобилось бы менять законы, можно было бы соблюдать действующие.
Предлагаем каждому самостоятельно оценить, насколько все описанное выше согласуется со словами, которые произнес Президент РФ В.В, Путин, стартуя программу реновации:
«Хорошо. Давайте сделаем это, но исходим из того, и я ожидаю именно такой организации работы, при которой всё, что мы делаем, идет на пользу людям, улучшает их жизнь. А здесь возникают вопросы, связанные с расселением, с районами будущего места жительства. Нужно сделать так, чтобы это всё людей устраивало. Поэтому нужно и с жителями это всё прорабатывать, и показывать, делать всё это прозрачно, показывать, что конкретно люди от реализации этих проектов получат и что они выиграют».
P.S. Автор статьи очень хочет ошибаться и искренне надеется, что обозначенные риски не сработают, но предупредить о них — наш долг. Ну и мы дали вам ссылки на тот закон, который не может так просто изменить ГосДума, на Конституцию РФ. Если что, то при составлении обращений в суд стоит на нее ссылаться.
https://moskvarenta.ru/chto-menyayut-v-z ... estyaninu/
|
Что меняют в законах ради реновации жилья в Москве и чем это грозит крестьянину? |
